Le secteur de la pierre est l’un des secteurs les plus rentables aujourd’hui. Pourtant, nombreux sont ceux qui l’évitent vu les taxes qui y sont liées. Rassurez-vous, il existe plusieurs manières d’échapper à tout ça. L’une des plus connues est l’investissement en lmnp. Qu’est-ce que c’est? Quels sont les différents régimes d’imposition liés à ce statut? Comment défiscaliser en lmnp? Découvrez les réponses dans cet article.
LMNP : qu’est-ce que c’est?
La location meublée non professionnelle ou lmnp est un régime du fisc qui ne s’applique qu’aux personnes proposant une ou des locations meublées. Pour en bénéficier, votre investissement immobilier ne doit être en aucun cas l’activité principale que vous menez. Ce n’est pas tout.
Pour être éligible au statut lmnp, il faut respecter d’autres conditions. La première stipule que les recettes locatives annuelles brutes tirées de la location meublée doivent être inférieures ou égales à 23000 euros TTC. Elles doivent également être inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Si vous cherchez à vous faire des bénéfices sur la durée, la location lmnp est l’investissement à faire. En plus de vous permettre d’amortir votre bien, mais vous pouvez récupérer votre TVA avec la loi Censi-bouvard. La défiscalisation lmnp vous permet aussi d’avoir des revenus peu ou pas imposables.
Quels sont les différents régimes d’imposition?
Contrairement au régime foncier traditionnel auquel sont soumises les locations nues, le loueur lmnp est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux. Ici, plusieurs options d’impositions sont possibles.
Le régime micro-BIC
L’éligibilité au régime micro BIC n’est possible que si les recettes de la location hors taxes sont inférieures à un certain montant en fonction du type de résidence. Le plafond est fixé à 176200 euros dans le cas des chambres d’hôtes et résidences meublées de tourismes classés.
Pour les résidences meublées traditionnelles par contre, le montant maximum est de 72600 euros. Lorsque vous optez pour le régime micro BIC, vos recettes annuelles sont imposées après l’application d’un abattement. Ce dernier varie également en fonction du type de résidence proposé. Il est de 50 % pour les locations meublées classiques contre 71 % dans le cas des chambres d’hôtes et dans les chambres meublées de tourisme.
Le régime réel
Si vous le souhaitez, vous pouvez également opter pour le régime réel. Toutefois, si vos revenus issus de la location de votre bien excédent les plafonds fixés par le régime micro-Bic, les deux régimes ne pouvant pas être cumulées, il vous sera automatiquement appliqué par défaut. Le régime réel vous permet de déduire de vos recettes globales les charges suivantes :
- l’assurance;
- les frais de réparation, d’entretien et de gestion;
- la taxe foncière.
Ce n’est pas tout. Vous avez même la possibilité de déduire un amortissement du résultat imposable. Grâce à cela, vous pourrez générer des revenus peu ou non imposables sur la durée. C’est l’idéal pour accroitre votre patrimoine tout en limitant votre fiscalité. Il convient aussi de savoir que la validité du régime réel est d’une année.
Si vous souhaitez qu’il soit appliqué à vos recettes annuelles, il doit être pris avant le mois de mai de cette année-là. Il est conseillé d’opter pour la tenue de votre comptabilité, car vous devrez procéder au dépôt d’une déclaration fiscale auprès du service des impôts chaque année.
Comment défiscaliser en LMNP?
Lorsque vous créez un déficit foncier en location classique, il se reporte automatiquement sur vos recettes générales. Ce n’est pas le cas en défiscalisation LMNP. Ici, le mode de fonctionnement est tout autre.
Créer un déficit
En location, un déficit se crée lorsque les frais totaux liés aux différentes charges dépassent vos revenus nets de location. La bonne nouvelle, c’est qu’il ne peut pas être déduit ou reporté sur le revenu global de l’année en cours en lmnp. Il se reporte seulement sur les Bénéfices industriels commerciaux (BIC) sur dix années. Au cas où vous tenez une activité commerciale générant aussi des BIC, vous ne pourrez pas non plus déduire le déficit de votre location sur elle.
La loi Censi-Bouvard
Une seconde solution pour détaxer en location meublée non professionnelle consiste à investir dans une résidence soumise au dispositif Censi-bouvard. En effet, cette loi permet aux individus français ayant réalisé un investissement immobilier entre janvier 2009 et décembre 2022 de bénéficier de certains avantages. Ils profitent d’une réduction d’impôt d’environ 11 % sur le prix de revient de leur résidence et de la récupération de la tva sur une période de 9 ans.
Cette loi est soumise à un plafond fiscal de dix mille euros. Le logement en question doit être situé dans une résidence avec des services dédiés aux personnes âgées, aux handicapées ou aux étudiants. Cela veut dire que votre bien immobilier doit être loué à un exploitant à travers un bail commercial de neuf ans.
Celui-ci se chargera de tout ce qui concerne la gestion locative durant la période fixée. Sachez également que vous devez avoir le statut lmnp avant de pouvoir adhérer au dispositif Censi-bouvard. Ce dernier n’autorise pas non plus le cumul d’amortissement, si ce n’est pas pour les biens dont le revenu annuel dépasse le maximum éligible à la réduction d’impôt.
En somme, la location lmnp est un régime fiscal très avantageux qui permet d’amortir sa propriété immobilière, de bénéficier de revenus peu ou pas imposables et de récupérer sa tva. Deux régimes de défiscalisation immobilière sont possibles avec ce statut : le régime micro-bic et celui réel. En ce qui concerne les méthodes de défiscalisation, vous pouvez soit créer un déficit foncier ou encore opter pour le dispositif Censi-bouvard.
